EHPAD : un univers d’investissement stable ? – Chronique du vendredi 2 octobre 2020

EHPAD : un univers d’investissement stable ?

Olivier : Stéphane, aujourd’hui, je vous propose d’approfondir autour des résidences de services… Parce que le sujet est vaste, et puis parce que les résidences de services offrent aussi de nombreuses possibilités à qui souhaite investir.

Nous avons déjà abordé les résidences de tourismes / d’affaires…

Évoquons aujourd’hui les EHPAD.

Stéphane : Oui. Pour mémoire tout d’abord, EHPAD veut dire Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes.

C’est une typologie de résidences de services un peu “ particulière” par son fonctionnement qui est destiné à accueillir des personnes en fin de vie.

Olivier : Stéphane, pardonnez-moi d’y revenir, même si la chronique est à retrouver en podcast, rappelons brièvement ce qu’est une “résidence de services”…

C’est pour faire simple, un immeuble dont les copropriétaires ont décidé de confier unanimement la gestion à un exploitant ?

Stéphane : Olivier…. C’est en effet une très bonne définition de la résidence de services
J’y ajouterai que le bail que les propriétaires signent avec l’exploitant est d’une nature différente d’un bail classique, puisqu’il s’agit d’un bail commercial en location meublée.

Ce dont nous parlerons plus en détail dans une chronique ultérieure

Olivier : Et alors, quelle est la spécificité de l’investissement dans un EHPAD ?

Stéphane : En fait, comme tout investissement nous allons essayer de les définir au travers de leurs avantages et de leurs inconvénients.

Olivier : Commençons par les avantages de l’EHPAD.

Stéphane : Le premier avantage est sans nul doute le marché auquel s’adresse un EHPAD.

Ce que nous enseigne la démographie, c’est qu’en France comme ailleurs, la population vieillit et vit plus longtemps… ce qui nous assure de bien remplir ces résidences.

Le second avantage réside dans le business model de l’EHPAD : Les ARS (Agence Régionale de Santé) donnent leur accord à un exploitant pour implanter un EHPAD dans un département.
Elles fixent alors le nombre de lits et certaines règles de fonctionnement …
… et en échange ce sont les ARS qui financent le personnel médical de l’EHPAD.

Olivier : Ce qui permet d’envisager une grande stabilité pour ces investissements, et c’est un argument de poids. Mais alors, Stéphane, il y en a forcément, quels sont les inconvénients ?

Stéphane : Et bien comme souvent, les inconvénients sont induits par les avantages ….
… Si l’exploitant a besoin d’un agrément pour exploiter son EHPAD, il devra fermer l’EHPAD s’il perd son agrément …
… l’investisseur peut alors se retrouver propriétaire d’une chambre difficile à exploiter …

Olivier : Ah, mais c’est dissuasif ce que vous nous dites là… non ?

Stéphane : Non… Pas vraiment.
Investir dans des EHPAD n’est pas un investissement qui convient à tout le monde, c’est sûr …
Mais, comme toujours, en immobilier, Olivier, tout est question d’emplacement… Si l’investisseur achète une chambre sur un foncier de bonne valeur, bien souvent il s’y retrouvera largement …
Dans le cas contraire, le reclassement de l’immeuble ou la revente de la chambre peut s’avérer, c’est vrai, très compliqué.

Olivier : Mais alors, Stéphane, à quelles conditions peut-on acheter des chambres en EHPAD ?

Stéphane :
• Il faut évidemment un gestionnaire reconnu et rentable ;
• Il faut s’assurer que le gestionnaire maintient ses EHPAD aux normes d’exploitation ;
• Il faut privilégier des implantations premium qui sont très rares pour les EHPAD (Région parisienne, plein cœur de ville, site ou villes particulières).
C’est une fois de plus une question de bon sens !