Quel est le système de zonage en Pinel ? – Chronique du mercredi 7 octobre 2020
Olivier : Aujourd’hui, Stéphane, on va répondre à Jean-Jacques, à Dinard, qui nous interroge sur le système de zonage Pinel et nous demande lequel il faut privilégier …
Stéphane, de quoi nous parle Jean-Jacques ?
Stéphane : Voilà un sujet un peu compliqué et pourtant absolument essentiel avant de se lancer dans une opération Pinel.
Rappelons le …
Le dispositif Pinel est un dispositif qui permet de faire l’acquisition d’un bien immobilier auquel est assorti une réduction d’impôts.
En contrepartie de cette réduction d’impôts, le propriétaire s’engage à louer ce bien avec un loyer modéré.
Le plafond de loyer dépend de ce fameux zonage.
Olivier : Si j’achète un bien en Pinel, mon loyer est limité en fonction de la ville dans laquelle je l’ai acheté.
Stéphane : Exactement.
Olivier : Donc il faut acheter dans des villes où les loyers sont les plus hauts ?
Stéphane : Et bien Olivier pas forcément.
Selon le système de zonage, le plafonnement des loyers évolue de 10,44 € par m² à 17,43 € du m².
Pour être concret :
• Si j’achète un appartement à Metz, je peux le louer 10 euros 44 / m² par mois.
• Si j’achète un appartement à Paris, je peux le louer 17,43 euros / m² par mois.
Olivier : Mais alors quel intérêt d’acheter un appartement à Metz ?
Stéphane : En fait, Olivier, tout est question de rapport locatif. C’est à dire du ratio entre le plafond de loyer et le prix d’achat au m². Souvenez-vous comme nous en parlions lors de nos chroniques précédentes tout est une question d’effet de levier, de rentabilité.
Olivier : Quel est le rendement idéal ?
Stéphane : En fait, il ne faudrait idéalement pas descendre en dessous de 3,5% de rendement locatif brut.
C’est à dire, par exemple ne pas acheter plus de 3500 € / m² en zone B1, à Metz par exemple…
…et pas plus de 6000 € / m² en zone Abis, à Paris ou à Boulogne, par exemple.
Il faut donc trouver des villes et des programmes qui s’approchent de ces critères.
Probablement des villes comme le Raincy peuvent s’avérer plus adaptées que Meudon ou Saint Cloud pour un investissement locatif Pinel.
Olivier : Donc, si je résume, pour répondre à notre ami Jean-Jacques à Dinard, le système de zonage est primordial à maîtriser pour faire un investissement Pinel. Il délimite indirectement le prix maximum auquel on peut consentir d’investir dans la zone en question pour conserver un rendement décent ?
Stéphane : Oui c’est exactement ça ….
D’ailleurs Dinard doit être en zone B1, le prix maximum auquel il est pertinent d’acheter à Dinard serait donc autour de 3500 euros du m² au-delà de ce prix, j’ai peur que l’investissement ne soit pas suffisamment rentable pour bénéficier de l’effet de levier du crédit.
C’est là aussi, une question de bon sens !