Zonage Pinel / où acheter ?
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Zonage Pinel / où acheter ?
Jean-Jacques, à Dinard, nous interroge sur le système de zonage PINEL et quelle est la zone d’investissement à privilégier ? Stéphane, de quoi nous parle Jean-Jacques ?
Stéphane : Voilà un sujet un peu compliqué et pourtant absolument essentiel avant de se lancer dans une opération PINEL. Le dispositif PINEL est un dispositif qui permet de faire l’acquisition d’un bien immobilier auquel est assortie une réduction d’impôt. En contrepartie de cette réduction d’impôts le propriétaire s’engage à louer ce bien avec un loyer modéré. Le plafond de loyer dépend de ce fameux zonage.
Olivier : Si j’achète un bien en PINEL, mon loyer est limité en fonction de la ville dans laquelle je l’ai acheté.
Stéphane : Exactement.
Olivier : Donc il faut acheter dans des villes ou les loyers sont les plus hauts ?
Stéphane : Pas forcément Olivier. Selon le système de zonage, le plafonnement de loyer évolue de 10,44 € par m2 à 17,43 € du m2. Pour être concret si j’achète un appartement à Metz je peux le louer 10 euros 44 / m2 par mois si j’achète un appartement à Paris je peux le louer 17,43 euros / m2 par mois
Olivier : Mais alors quel est l’intérêt d’acheter un appartement à Metz ?
Stéphane : En fait, Olivier, tout est question de rapport locatif. C’est-à-dire du ratio entre le plafond de loyer et le prix d’achat au m2. Souvenez-vous comme nous en parlions lors de nos chroniques précédentes tout est une question d’effet de levier, de rentabilité.
Olivier : Quel est le rendement idéal ?
Stéphane : En fait, il ne faudrait idéalement pas descendre en dessous de 3,5% de rendement locatif brut. C’est-à-dire, par exemple ne pas acheter plus de 3500 € / m2 en zone B1, à Metz par exemple et pas plus de 6000 € / m2 en zone A bis, à Paris ou à Boulogne, par exemple. Il faut donc trouver des villes et des programmes qui s’approchent de ces critères. Probablement dans des villes comme le Raincy peuvent s’avérer plus adaptées que Meudon ou St Cloud pour un investissement locatif Pinel.
Olivier : Donc, si je résume, pour répondre à notre ami Jean-Jacques à Dinard. Le système de zonage est primordial à maîtriser pour faire un investissement Pinel. Il délimite indirectement le prix maximum auquel on peut consentir d’investir dans la zone en question pour conserver un rendement décent ?
Stéphane : Oui c’est exactement ça. D’ailleurs Dinard doit être en zone B1, le prix maximum auquel il est pertinent d’acheter à Dinard serait donc autour de 3500 euros du M2 au-delà de ce prix, j’ai peur que l’investissement ne soit pas suffisamment rentable pour bénéficier de l’effet de levier du crédit.
Conseils de Famille – La chronique patrimoine de Sud Radio
Par Olivier Daudé et Stéphane Molère