SCPI, qu’est-ce que ça veut dire et comment ça marche ? – Chronique du lundi 28 septembre 2020
SCPI, qu’est-ce que ça veut dire et comment ça marche ?
Olivier : Aujourd’hui, Stéphane, on va répondre à Sylvie qui nous écoute à Marseille, elle nous a laissé un message sur le blog de la chronique, elle se pose beaucoup de questions au sujet de la SCPI… On est ici dans l’immobilier, mais SCPI, qu’est-ce que ça veut dire ? Et comment ça marche ?
Stéphane : SCPI veut dire : Société Civile en Placement Immobilier. Les SCPI sont aussi appelés « Pierre Papier ».
Olivier : Et ça sert à quoi, à qui, une SCPI ?
Stéphane : Comme nous l’avons maintenant souvent évoqué, il existe de multiples façons d’investir dans l’immobilier. La SCPI est une d’entre elle.
Quand, à titre particulier, nous achetons de l’immobilier, nous achetons de l’immobilier “résidentiel” (des logements) ; par opposition à l’immobilier de “bureau” ou “commercial”.
L’immobilier de bureau est plus rentable que l’immobilier commercial, mais aussi beaucoup plus cher.
Les “tickets d’entrée” ne sont pas à la portée d’investisseurs privés individuels. La SCPI est un outil de mutualisation qui permet à des investisseurs (parfois plusieurs milliers) d’investir ensemble et de mutualiser le risque de leurs investissements immobilier.
Olivier : Et dites-nous, Stéphane, quel est le business model d’une SCPI ?
Stéphane : Il est assez simple. L’immobilier de bureau doit rapporter 8 ou 9 % / an. Une part de ces revenus sert à :
• L’entretien des immeubles ;
• La gestion locative ;
• Payer la fiscalité locale ;
• Une part est mise en réserve.
De sorte qu’il reste entre 4 et 5 % de revenus fonciers aux détenteurs de parts des SCPI. Le revenu est net de toutes ces charges.
Olivier : Et quels avantages, je reprends votre expression, quels avantages la “pierre papier” offre-t-elle ?
Stéphane : D’abord la SCPI est un outil de diversification. Il ne convient pas d’avoir tout son patrimoine en SCPI.
Une fois énoncé cette évidence, on constate que la SCPI peut offrir plusieurs avantages :
• Évidemment, la mutualisation des risques, présente un avantage … Si un locataire faisait défaut, cela passerait presque inaperçu, dans une grosse SCPI.
Olivier : Et puis ? Autres avantages ?
• Les performances passées ne préjugent jamais des performances futures ; mais fort de ses 4 / 5 % de rendement par an la SCPI est globalement assez rentable et offre une rentabilité stable.
Olivier : Stéphane, vous voyez d’autres avantages, encore ?
Stéphane : Oui, je pense à la facilité de gestion :
• Avec des parts de SCPI, vous recevez un revenu foncier et vous n’avez “rien à faire”.
• Il existe des dizaines de sortes de SCPI, toutes investies sur des types d’immobiliers commerciaux différents … on peut donc, en plus, choisir le type d’immobilier qu’on souhaite acquérir par le biais de la SCPI.
Olivier : Vous avez un exemple ?
Stéphane : Des SCPI de bureau, des SCPI orientés loisirs, des SCPI qui investissent dans le secteur de santé, des SCPI qui investissent dans les autres pays d’Europe …
Olivier : C’est convaincant. Mais… mais il y a aussi, on l’imagine, des inconvénients, Stéphane ?
Stéphane : Le premier inconvénient est un inconvénient “relatif” …
Olivier : Relatif… vous avez dit “relatif”…
Stéphane : Je m’explique… Certains investisseurs préfèrent détenir de l’immobilier tangible … C’est à dire disposer de leur propre appartement et d’en opérer eux même la gestion.
Quant au second inconvénient, il réside dans la liquidité des SCPI.
On pourrait imaginer qu’en cas de crise immobilière majeure, les parts de SCPI seraient difficiles à céder …
… mais comme le serait probablement de l’immobilier classique.
Olivier : Pour résumer et si j’ai bien compris, la SCPI peut-être un bon support d’investissement à condition d’être acquis avec… bon sens ?
Stéphane : J’allais vous le dire… À demain, Olivier !