SCI à l’IR ou à l’IS ? – Chronique du lundi 7 décembre 2020

Olivier : Ce soir, nous répondons à Marie qui nous demande pour quelle option fiscale opter pour sa SCI, celle-ci doit-elle être à l’IR ou à l’IS ?

Stéphane, de quoi parle Marie ?

Quels conseils pourriez-vous lui donner ?

Stéphane : Avant d’évoquer la fiscalité de la Société Civile Immobilière, rappelons ce qu’est une SCI.
Il s’agit d’une personne morale (une société) permettant à plusieurs personnes d’être propriétaires de biens immobiliers et d’en assurer ensemble la gestion.
Une SCI peut faciliter l’acquisition d’un bien mais aussi en faciliter la transmission.

Olivier : Mais je crois savoir que ces deux types de SCI ont des caractéristiques différentes, notamment fiscales.

Alors quels sont les avantages et inconvénients de chacun des types de SCI ?

Stéphane : Le principale avantage d’un SCI soumise à l’IS réside dans son régime d’amortissement qui va permettre de diminuer sensiblement la fiscalité des revenus de la SCI.

Mais avec ce type de SCI, la fiscalité est en fait différée puisque, à cause de ce régime d’amortissement, la SCI va générer une plus-value comptable le jour de la revente du bien.

Olivier : Mais alors quel intérêt d’opter pour une SCI à l’IS ?

Stéphane : Il y a 2 intérêts majeurs :
1- Les biens achetés avec une SCI à l’IS ne rentrent pas dans le calcul du taux d’endettement de l’investisseur.
2- Grâce au principe d’amortissement, il ne paye pas d’impôts pendant la période de remboursement du crédit …
L’investisseur diffère cette fiscalité au jour de la revente de son bien ce qui allège l’effort d’épargne. Il ne paye pas le crédit + la fiscalité, il paye juste le crédit.

Olivier :
Donc, en fait, la SCI à l’IS rend possible des acquisitions que l’investisseur n’aurait pas été en mesure de porter en dehors de ce mécanisme. Mais le prix à payer est une fiscalité finalement accrue.

Stéphane : Exactement. En synthèse chacun des 2 types de SCI présente avantages et inconvénients.

Les SCI peuvent être imposées à l’IS ou IR.

A l’IR, la SCI est dit en transparence fiscale, c’est à dire qu’elle n’a pas d’existence fiscale propre : tous ses revenus seront directement taxés comme un revenu supplémentaire pour les associés de la SCI.

A l’IS, la SCI a sa propre existence fiscale, les revenus distribués par la SCI seront donc taxés 2 fois, parfois 3 :
• A l’IS dans la société
• Les dividendes seront taxés dans les revenus des actionnaires
• Si les biens ont été comptablement amortis ils seront à nouveau taxés sur un régime de plus-value lors de leur revente par la SCI

Il faut donc bien réfléchir avant d’opter pour le régime des SCI à l’IS.