Qu’est ce qu’une opération en Déficit Foncier ? – Chronique du vendredi 18 décembre 2020
Olivier : David nous demande ce qu’est une opération en déficit foncier.
Quels conseils pourriez-vous lui donner ?
Stéphane :
Le Déficit Foncier est un dispositif souvent connu des investisseurs mais, malheureusement, souvent mal utilisé.
En effet, certains investisseurs cherchent souvent à se trouver dans une situation de déficit mais il est important de rappeler qu’être en déficit foncier est synonyme de perte financière, d’où l’intérêt de bien comprendre cette notion.
Olivier :
Qu’est-ce qu’une opération en déficit foncier ?
Stéphane :
Le déficit foncier survient lorsque les charges déductibles sont supérieures aux loyers encaissés par le propriétaire.
Ainsi, lorsqu’un propriétaire perçoit des revenus locatifs, ceux-ci s’ajoutent aux autres revenus du foyer et augmentent par conséquent le revenu fiscal de référence et de surcroît, le montant de l’impôt à régler.
Le déficit foncier vient s’imputer sur les loyers, diminue ou annule le bénéfice et réduit de façon significative la facture fiscale.
Olivier :
Qu’appelle-t-on charges déductibles Stéphane ?
Stéphane :
Les charges déductibles sont par exemple :
• Les frais d’administration et gestion
• Les charges de copropriété non remboursées par le locataire
• Les taxes et impôts
• Les cotisations d’assurance
• Les intérêts et frais d’emprunt et surtout
• Les travaux
Olivier :
Parfait, et comment se calcule le déficit foncier ?
Stéphane :
Le calcul est assez simple, il s’agit de soustraire les charges déductibles aux revenus fonciers.
Si le résultat est négatif, on parle de déficit foncier.
Dans une certaine mesure, les travaux sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros … ce qui présente une vraie incitation à maintenir les logements en état.
Ce dispositif n’est accessible qu’aux biens immobiliers loués vides ; pour ceux qui ont opté pour une déclaration au régime réel.
Olivier :
Le LMNP est donc exclu du dispositif du déficit foncier, mais quels sont les avantages fiscaux de cette opération ?
Stéphane :
Exactement, les avantages sont considérables, l’atout majeur du déficit foncier est bien évidemment la défiscalisation.
Le déficit foncier permet, comme on l’a dit précédemment, au propriétaire du bien locatif de réduire son revenu global de référence et donc sa facture fiscale.
Le déficit foncier n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales et peut se cumuler avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière.
Les déficits sont reportables 10 ans.
Olivier :
En effet, mais comme dans tout dispositif, quelles sont les limites du déficit foncier ?
Stéphane :
Le mécanisme du déficit foncier présente l’avantage d’une défiscalisation non négligeable mais…
Le logement doit être loué pendant les 3 années suivant la déduction sinon le fisc peut recalculer l’impôt comme si le déficit n’avait jamais existé.
Enfin, cette opération ne permet pas de réduire l’assiette des prélèvements sociaux, l’économie réalisée est donc trompeuse.