Quelles sont les principales caractéristiques du bail commercial en résidence de services ? – Chronique du vendredi 30 octobre 2020

Olivier :
Les chroniques que nous avons déjà consacrées aux Résidences de Services ont suscité un vif intérêt auprès de beaucoup d’entre vous, raison de plus pour approfondir, Stéphane… On s’intéresse ce soir au bail commercial…

Mais juste avant, pour vous qui nous rejoignez peut-être, rappelons ce qu’est une résidence de service ?

Stéphane :
C’est un immeuble dont les copropriétaires ont décidé de confier unanimement la gestion à un exploitant hôtelier …

Cette exploitation se fait au travers d’un bail commercial dont la durée peut aller jusqu’à 12 ans.

Ce bail assure aux propriétaires un loyer ferme, quel que soit le taux de remplissage de la résidence et l’état de l’appartement…

Les baux commerciaux ont plusieurs caractéristiques intéressantes que nous allons donc détailler ce soir.

Olivier :
Bonne idée et listons peut-être les principales caractéristiques de ces baux commerciaux…

Stéphane :
La première et la plus importante, Olivier, est sans doute celle qui confère au bailleur, c’est à dire du propriétaire de l’appartement une activité commerciale.

L’avantage de ce statut est que l’investisseur va acquérir son appartement HT et donc faire l’économie de la TVA.

Mais à l’inverse, il devra restituer la TVA sur les loyers perçus.

Olivier :
C’est-à-dire, soyons concrets, que je vais payer mon appartement 20% moins cher ?

Stéphane :
En quelque sorte, oui.

Olivier :
Autre caractéristique ?

Stéphane :
Mon loyer est garanti et ferme.
C’est dire qu’il m’est réglé chaque mois (ou trimestre), quel que soit le taux d’occupation de l’appartement et quel que soit son état.
Par ailleurs, je n’ai pas de frais de gestion locative.

Olivier :
C’est rassurant de bénéficier de loyers chaque mois… Autre caractéristique, Stéphane ?

Stéphane :
Il n’y a aucune charge d’entretien de l’appartement.
Elles sont toujours à la charge du preneur à bail.
Je conserve juste éventuellement les charges d’entretien de l’immeuble qui sont beaucoup plus ponctuelles et faibles.

Olivier :
Donc, le loyer net est très proche du loyer brut ?

Stéphane :
Oui, c’est le cas.

Olivier :
Autre caractéristique du bail commercial ?

Stéphane :
C’est un avantage indirect du bail commercial, mais il permet de bénéficier d’une fiscalité nulle ou très faible sur les loyers que je perçois de mon locataire, donc mon rendement est presque net de fiscalité.
Mais nous parlerons de cette fiscalité particulière dans une prochaine chronique.

Olivier :
Et quels sont les inconvénients du bail commercial ?

Stéphane :
À condition de bien choisir son exploitant, il y en a assez peu …
Si l’exploitant est notoirement solvable, il va payer les loyers probablement très au-delà de la durée du premier bail.

Il faut vraiment bien choisir son exploitant… Mon expérience m’a montré qu’il y en a peu de très bonne qualité…
C’est en cela aussi que le gestionnaire de patrimoine peut vous aider !

Olivier :
Si je veux faire un investissement immobilier, est-ce que je peux vous appeler ?

Stéphane :
Vous pouvez me laisser un message sur le site de conseils de famille… J’y répondrai avec plaisir !