Quelle est la différence entre la nue-propriété et l’usufruit ? – Chronique du mercredi 21 octobre 2020

Olivier : Stéphane, il y a une notion que nous avons plusieurs fois évoquée mais que nous n’avons pas encore définie …
Or, nous avons reçu beaucoup de questions à son sujet …
C’est quoi exactement la différence entre la nue-propriété et l’usufruit ?
… Comme le demande notamment Manuel à Toulouse…

Stéphane : La pleine propriété d’un bien est en fait la somme de 2 composantes : l’usufruit et la nue-propriété.

Le démembrement, qui consiste à séparer la nue-propriété de l’usufruit, intervient souvent en matière de gestion de patrimoine.

Olivier : Souvenirs de ma première année de droit à la faculté de Bordeaux, la nue-propriété est le droit de disposer de son bien à sa guise…
L’usufruit est le droit de se servir de ce bien ou d’en recevoir les revenus…

Stéphane : C’est exactement ça …
On évoque un démembrement de propriété quand la propriété d’un bien est divisée entre l’usufruitier, et le nu-propriétaire.

Par exemple, s’agissant d’un bien immobilier, l’usufruit représente le droit d’encaisser des loyers… Mais aussi le devoir d’en assumer les charges.

Olivier : Et comment on “remembre” le bien, c’est à dire comment on met un terme à l’usufruit ?

Stéphane : Si l’usufruit est “viager” il s’éteint avec le décès de l’usufruitier. Mais il existe aussi du démembrement temporaire d’usufruit. C’est à dire que le bien est démembré pour une durée prédéterminée.

Dans ce cas, à la fin de la période d’usufruit, le bien est automatiquement remembré…

Dans les 2 cas quand l’usufruit s’éteint il revient au nu-propriétaire…

Au terme de l’usufruit, le nu-propriétaire devient propriétaire de plein droit sans payer de droit de succession ou de donation.

Olivier : Et comment détermine-t-on la valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété ?

Stéphane : Pour un usufruit viager (qui se termine au décès de l’usufruitier), sa valeur dépend de l’espérance de vie de l’usufruitier, et de la valeur du bien. On applique le barème suivant :
• 10% de la pleine propriété quand l’usufruitier est âgé de 91 ans ou plus,
• 20% quand il est âgé de 81 à 90 ans,
• 30% quand il est âgé de 71 à 80 ans,
• …
• La valeur fiscale de la nue-propriété est calculée par soustraction.
Quand l’usufruit n’est pas viager mais fixé pour une durée déterminée, sa valeur fiscale est fixée à 23% de la pleine propriété par période de dix ans, dans la limite de la valeur fiscale de l’usufruit viager.