Quel est l’intérêt de louer son appartement en meublé ? – Chronique du vendredi 6 novembre 2020

Olivier :
Stéphane, Aujourd’hui nous allons répondre à Pierre-Marie à Arles qui nous demande “s’il y a un intérêt à louer son appartement en meublé” ?

Stéphane :
Oui, Jean-Marie quand c’est possible, il y a plusieurs avantages à mettre ses biens en location meublée.

Olivier :
Des avantages de quel ordre ?

Stéphane :
Les revenus attendus en location meublée sont souvent plus importants, les conditions de rupture de bail sont plus souples mais les avantages sont essentiellement fiscaux.

Olivier :
Mais il faut pour cela que nous comparions la fiscalité de la location nue (les revenus fonciers) et la fiscalité de la location meublée (le BIC).

Stéphane :
Alors commençons par la fiscalité relative aux revenus fonciers.
Quand je loue mon appartement classiquement, avec un bail loi 89 (un bail classique), les revenus qui en découlent sont des revenus fonciers.

Il y a 2 “sous régimes” de location nue.
• Le micro foncier que je peux appliquer si mes revenus sont inférieurs à 15 000€ par an.
Dans ce cas, je me contente de déclarer mes revenus.
J’applique un abattement de 30 % et mon bénéfice est passé à la moulinette de ma tranche marginale d’imposition + CSG CRDS.

• Le foncier régime réel, me permet de déduire les charges de mes revenus fonciers, la fiscalité est un peu plus compliquée à établir …
… Mais si les charges sont importantes elles viennent largement minorer la fiscalité et donc mon bénéfice.

Il n’est pas rare de payer en impôts 50 % de ses bénéfices fonciers.

Olivier :
Oui la pression fiscale est importante sur les revenus fonciers et en quoi est-elle plus tendre avec les revenus BIC ?

Stéphane :
Comme pour le régime des revenus fonciers, il y a deux sous-régimes propres à la location meublée.

Olivier :
Le micro-BIC et le BIC régime réel ?

Stéphane :
Exactement.
Le régime micro-BIC offre deux avantages par rapport au régime micro-foncier.
L’abattement sur les revenus n’est pas de 30 % mais de 50%.
Et le plafond du régime micro foncier n’est pas de 15 000 euros mais de 23 000 euros.

Olivier :
Et le BIC régime réel ?

Stéphane :
Ce régime est de loin le plus attractif car il peut permettre de neutraliser la totalité de la fiscalité.

Olivier :
Et comment cela fonctionne ?

Stéphane :
Le BIC régime réel permet de mettre en place un système d’amortissement qui permet de neutraliser la fiscalité pendant de longues années.

En fait il confère un statut de commerçant au loueur en meublé, qui lui permet d’amortir son actif immobilier.

C’est d’ailleurs probablement un des seuls régimes qui ne nécessite ni de faire des investissements complémentaires pour en bénéficier, ni qui soit finalement un système de translation fiscale :
Je diminue ma fiscalité maintenant, mais je paye plus tard.

Olivier :
Ce système de location meublée est vraiment idéal.

Stéphane :
Oui il est vraiment idéal quand il est possible de le mettre en œuvre mais il n’est pas applicable partout et en toutes circonstances.
Il nécessite notamment les services d’un comptable, c’est une question de bon sens !