Pourquoi acheter de l’usufruit de SCPI ? – Chronique du jeudi 17 décembre 2020

Olivier : ce soir, Gabriel nous demande de confirmer le conseil de son CGP qui lui conseil d’acheter de l’usufruit de SCPI.

Stéphane pourquoi acheter de l’usufruit de SCPI ?

Quels conseils pourriez-vous lui donner ?

Stéphane :

Évidemment il ne nous appartient pas de juger de la qualité des conseils de nos confères …
… Mais peut-être d’expliquer les avantages et les inconvénients de tel ou tel type de placements.

En l’occurrence, avant d’évoquer l’usufruit de SCPI, précisions à nouveau ce qu’est une SCPI

Olivier :

La Société Civile de Placement Immobilier (ou pierre-papier) est un support d’investissement dédié à l’achat et la gestion d’un parc immobilier locatif.

L’atout majeur de la SCPI réside dans le fait qu’il n’y a pas de contrainte de gestion pour l’investisseur puisque c’est la société de gestion qui s’occupe de la gestion locative.

La SCPI permet également à des investisseurs particuliers de devenir propriétaires d’actifs immobiliers professionnels comme les bureaux, commerces, maisons de retraite ou crèches pour des montants relativement faibles et surtout de mutualiser leur risque avec d’autres investisseurs.

Stéphane :
Exactement …

Olivier :
Alors …
Qu’en est-il de l’usufruit de SCPI ?

Stéphane :

Le droit de propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue mais lorsque le droit de propriété est démembré, il se décompose entre deux notions :

• L’usufruit qui est la jouissance du bien et le fait de percevoir les revenus.

• La nue-propriété (droit de disposer du bien) mais en étant privé de sa jouissance et de ses revenus.

Il est donc possible d’acheter la SCPI en pleine propriété mais aussi d’en acquérir la nue-propriété ou l’usufruit, pour une durée limitée.

Olivier :
Mais quel est l’intérêt d’acheter uniquement l’usufruit d’une part de SCPI ?

Stéphane :

Il existe plusieurs avantages pour Gabriel d’acheter uniquement l’usufruit de parts de SCPI :
• Le rendement de l’usufruit de SCPI est très significatif, 10 ans d’usufruit, cela peut représenter 15% de rendement par an.
• Quelquefois les investisseurs craignent la revente des parts de SCPI.

Puisque l’usufruit s’éteint après une période donnée, il n’y a pas de problématique de revente.

• La dévalorisation du parc immobilier n’aurait que peu d’incidence sur les loyers perçus il y a donc peu de risque à acquérir des parts de SCPI.

Olivier :
Ce sont des avantages considérables mais quel est l’inconvénient ?

Stéphane :
Comme toujours l’inconvénient est la contrepartie de l’avantage.

Si j’achète 10 ans d’usufruit, je vais avoir un super rendement pendant 10 ans, mais au terme de cette période, je n’ai plus ni rendement ni capital, mon usufruit s’est éteint.

Alors il peut être important d’utiliser une partie de ce rendement pour reconstituer le capital investi …

Et attention au frottement fiscal, les revenus fonciers dégagés par les SCPI peuvent être très fortement taxés, donc cela convient à des investisseurs disposant d’une réserve de déficit foncier importante …
… ou qui auront mis en place des mécanismes pour neutraliser cette fiscalité importante.