Location meublée : comment passer du nu au meublée ?
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Location meublée : comment passer du nu au meublée ?
Stéphane : En premier lieu, un bien nu est un bien qui est loué vide c’est-à-dire sans meuble. Il génère des revenus fonciers à la différence d’un bien meublé qui génère BIC Bénéfices industriels et commerciaux.
Il y a sûrement deux raisons pour lesquelles Benjamin s’intéresse à la location meublée
1- La fiscalité de la location meublée est plus douce
2- L’éviction des locataires qui ne paye pas est plus facile
Olivier : J’imagine que la première étape de transformation consiste à meubler l’appartement.
Stéphane : Oui, la loi Alur a prévu une définition légale de la location meublée en tant que résidence principale du locataire :
“ Un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante”
Olivier : Donnez-nous quelques exemples d’équipements nécessaires à la qualification d’un bien loué en meublé :
Stéphane :
- Literie
- Plaques de cuisson
- Four
- Ustensile de cuisine
- Luminaires
- Tables et sièges
- Réfrigérateur
- Étagères
- Meubles de cuisine et de salle de bain…
Seront à minima nécessaires.
Olivier : La transformation est-elle plus difficile à mettre en œuvre en présence d’un locataire ?
Stéphane : Pas obligatoirement mais cette transformation ne peut évidemment se faire sans l’accord du locataire qui peut s’inquiéter de ce changement.
Olivier : Oui, cette inquiétude peut s’expliquer par le fait qu’un bail nu est de minimum 3 ans contrairement au bail meublé qui est de 1 an renouvelable.
Stéphane : Oui mais le bail en location meublée peut être d’une durée supérieure à un an. Cela permettra de rassurer le locataire. L’idéal est ensuite pour le propriétaire d’opter pour un régime de loueur en meublé non professionnel.
Pour bénéficier du régime réel et optimiser sa fiscalité, le propriétaire doit faire une déclaration auprès du Tribunal du greffe de commerce qui délivrera le Siret nécessaire pour les déclarations fiscales en LMNP.
Olivier : C’est très clair, mais quels avantages fiscaux entraîne cette transformation ?
Stéphane : Tout d’abord, le propriétaire, en qualité de commerçant, qualifie ses revenus issus de la location meublée en BIC, et non en revenus fonciers comme dans la location nue.
Olivier : Oui, il est soumis automatiquement au régime du micro BIC mais il peut choisir entre le régime simplifié ou le régime réel selon le montant perçu annuellement.
Stéphane : Exactement, si les revenus annuels sont inférieurs à 70.000 euros, le régime micro BIC est appliqué automatiquement, et donne droit à un abattement forfaitaire de 50%.
Olivier : Mais alors pourquoi choisir avec le régime réel ?
Stéphane : Le propriétaire peut opter pour ce régime même si le revenu annuel est inférieur à 70000 euros et ce, en raison principalement de l’avantage fiscal conféré par l’amortissement des murs de l’appartement qui vont probablement complètement neutraliser la fiscalité sur les loyers
Olivier : Donc les 3 étapes principales pour passer son bien immobilier en meublé sont :
- Meubler l’appartement
- Changer le bail
- Faire une déclaration préalable de loueur en meublé
- Tenir une comptabilité du bien loué
Conseils de Famille – La chronique patrimoine de Sud Radio
Par Olivier Daudé et Stéphane Molère