L’investissement immobilier en résidence séniors
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L’investissement immobilier en résidence séniors
Aujourd’hui nous nous intéressons de nouveau à l’investissement immobilier en résidence senior avec notre invité, Julien Bey.
Julien : Bonjour Stéphane, Bonjour Olivier, ravi de vous retrouver.
Olivier : Julien, je rappelle que vous êtes directeur général de Domitys Invest, le principal acteur de l’investissement en résidence services seniors en France.
Aujourd’hui, nous souhaitons vous entendre sur le profil des résidents qui vivent dans les résidences Seniors.
Tout d’abord, pouvez-vous nous dire quel est l’âge de ces Seniors ?
Julien : Si je prends l’exemple des résidences Domitys, le plus jeune résident a à peine plus de 60 ans et la doyenne a fêté ses 105 ans il y a quelques semaines à Lyon.
Mais en moyenne, les résidents ont entre 78 et 82 ans.
De plus, nous pouvons dire que le Senior qui vit dans une résidence services est souvent UNE Senior qui vit seul même si de plus en plus de couples font désormais ce choix de vie à 2.
Olivier : Permettez-moi maintenant de vous poser une question un peu délicate sur les revenus nécessaires pour vivre dans les résidences Seniors. On entend souvent dire que c’est réservé aux retraités aisés.
Julien : Il y a quelques idées reçues qui ont la vie dure Olivier.
Il est indiscutable que les pensions de retraite diminuent et la tendance n’est pas partie pour s’inverser.
On estime que la pension de retraite est en moyenne de 1300 à 1400 € par mois
Cependant, de nombreux Seniors perçoivent des revenus complémentaires en plus de leur pension de retraite.
Si on raisonne en termes de niveau de vie, le revenu moyen des Seniors est plutôt de 2100 € à 2200 € par mois pour des tarifs en résidence qui commencent autours de 1200€ avec les formules de services de base.
De plus, il faut savoir que plus de 80% des Seniors sont au moins propriétaires de leur Résidence Principale ce qui permet aussi des arbitrages lorsqu’ils décident de s’installer dans une résidence Senior.
Olivier : Nous pouvons donc dire que vivre dans une résidence Senior est accessible au plus grand nombre de retraité ?
Stéphane : Tout à fait Olivier, comme le disait Julien, une très grande majorité peuvent y vivre.
C’est malgré tout un point de vigilance pour les prochaines années.
D’une part, il faut que les exploitants maintiennent ce souci de rester accessible au plus grand nombre de seniors.
D’autre part, nous devons plus que jamais accompagner les épargnants afin de les aider à préparer des revenus complémentaires qui leur permettront de continuer à bien vivre lorsque leurs revenus baisseront une fois à la retraite.
Aujourd’hui, nous allons parler « Immobilier » et plus particulièrement de l’investissement en résidences services avec bail commercial.
Pour développer ce sujet, nous recevons notre invité Julien Bey.
Julien : Bonjour Olivier, Bonjour Stéphane
Olivier : Julien, je rappelle que vous êtes directeur général de Domitys Invest, le principal acteur de l’investissement en résidence services seniors en France.
1ère question si vous le voulez bien : comment définir le bail commercial dans un investissement en résidence services.
Julien : Il s’agit tout simplement du contrat de location signé entre l’investisseur et l’exploitant professionnel qui gère la résidence services.
Ce dernier devient le locataire du logement qu’il peut ensuite sous louer à ses résidents Séniors, étudiants ou Touristes selon le type de résidence.
Olivier : Je suppose qu’il y a quelques subtilités à connaître par rapport un bail « classique »
Julien : En effet, l’une des principales différences est que le bail commercial permet une grande souplesse dans la rédaction des conditions particulières de location.
Il est notamment possible de décider d’une répartition spécifique des charges de copropriété courantes entre l’investisseur et l’exploitant, de l’entretien du logement ou encore des conditions de revalorisation des loyers.
De plus, il n’y a pas d’encadrement des loyers, ils sont fixés librement entre l’exploitant et l’investisseur.
Olivier : Et quoi d’autre ?
Julien : Le bail commercial permet de libérer des contraintes de location et de gestion puisque l’exploitant est le locataire que le logement soit occupé ou non.
De plus, le bail commercial permet à l’exploitant de renoncer à sa faculté de résiliation périodique tous les 3 ans.
Il est donc possible de partir sur des baux de base avec une durée ferme très longue jusqu’à 12 ans.
Olivier : Des inconvénients peut être ?
Julien : Je dirais que comme dans tout investissement il y a des contreparties.
Le bail commercial permet de sécuriser fortement et durablement l’investisseur, en revanche il est très difficile voire quasi impossible de récupérer son bien pour un usage personnel avant le terme du bail.
En revanche, il est possible de le transférer à un nouvel investisseur en cas de revente.
Olivier : D’autres points de vigilance ?
Stéphane : Le principal point de vigilance est qu’il faut s’assurer que les engagements de location pris par l’exploitant correspondent à une réalité économique.
Le bail commercial n’est pas une assurance tous risques et les promesses n’engagent que ceux qui y croient.
Il est impératif que l’exploitant dispose de l’expertise et des moyens financiers pour développer l’activité nécessaire afin qu’ils puissent tenir ces engagements.
Il faut donc bien choisir l’exploitant pour éviter les écueils.
Conseils de Famille – La chronique patrimoine de Sud Radio
Par Olivier Daudé et Stéphane Molère