L’investissement en Monument Historique – Chronique du jeudi 10 décembre 2020

Olivier : Alexandre souhaite investir dans un bien immobilier classé “Monument Historique”
Que pensez-vous de ce type d’investissement ?

Stéphane :

L’investissement immobilier dans un immeuble classé Monument Historique est souvent utilisé comme un puissant outil de défiscalisation.

C’est quelquefois une bonne solution.

Pour les contribuables dont la tranche marginale d’imposition dépasse largement les 41 % et souhaitant réduire leur fiscalité.

Mais il ne faut pas céder au seul attrait fiscal et vérifier plusieurs éléments avant de se lancer dans ce type d’opération.

Olivier :

Alors, dites-nous de quoi il s’agit exactement …

Stéphane :

Il s’agit d’un dispositif créé il y a plus de 100 ans visant à promouvoir la réhabilitation ou la restauration du patrimoine immobilier français.

Le principe est simple : il est possible de déduire de ses revenus 100 % du montant des travaux entrepris sur ces immeubles classés Monuments Historiques.

Olivier :

Le principe est-il proche du régime du déficit foncier ?

Stéphane :

Oui, c’est le même principe sauf que le régime des Monuments Historiques est encore plus avantageux puisque le montant imputable n’est pas limité.
En effet, dans le cas d’une annulation totale de l’impôt, celui-ci se reporte sur le revenu global des 3 années suivantes.

Olivier :

Et quelles en sont les conditions ?

Stéphane :

Tout d’abord des conditions d’agréments :
Les immeubles potentiellement concernés sont les :

• “immeubles classés monuments historiques”
• ” immeubles de patrimoine national bénéficiant d’un label conféré par la fondation du patrimoine”
• “immeubles du patrimoine français reconnus par le ministère des finances comme historiques ou d’intérêt artistique particulier.

En fait, les opérateurs doivent obtenir des agréments de la part du ministère des finances …
Il y en a assez peu chaque année et les prix s’envolent vite.

Olivier :

Il y a effectivement un avantage fiscal, quelles sont les contraintes de ces investissements ?

Stéphane :

Le propriétaire doit entreprendre des travaux de réhabilitation de l’immeuble.
C’est-à dire de l’appartement mais aussi des parties communes et de la façade …
Et en cas de mise en location, le bien doit être loué à minima 3 ans et conservé au moins 15 ans.
Les charges foncières et déficits fonciers s’imputent sur le revenu global sans limitation.

Donc l’investissement n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.

Olivier :
Des points d’attention ?

Stéphane :
Oui ces biens d’exception ont un prix de revient souvent très élevé.

Ils peuvent être difficiles à revendre au prix d’acquisition.

Il faut avoir en tête que l’investisseur qui a fait les travaux a bénéficié d’une réduction d’impôts qui rend le bien très attractif pour lui mais, ce ne sera pas le cas du second acquéreur …

L’attrait doit être fiscale mais il doit probablement aussi être de posséder un morceau du patrimoine historique, sinon à long terme on risque sans doute une déconvenue.