Les plus-values d’une SCI et leur imposition
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Les plus-values d’une SCI et leur imposition.
Stéphane : Sujet intéressant, mais avant de déterminer comment distribuer entre les différents associés les plus-values dans une SCI, commençons par définir ce qu’est une plus-value.
Olivier : Il s’agit du bénéfice que les associés vont réaliser lorsqu’ils revendent un bien immobilier ?
Oui, il s’agit en fait de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat.
Stéphane : C’est plus exactement la différence entre le prix de revente du bien et le prix de revient de du bien immobilier.
Donc la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien auquel on ajoute :
- Les frais de notaire
- Les frais de transaction immobiliers
- Les éventuels travaux d’embellissement de l’appartement
Olivier : Et comment sont imposées ces plus-values de la SCI ?
Stéphane : On distingue 2 cas :
- Lorsque la SCI est imposée à l’IR
- La SCI est imposée à l’IS
Olivier : Nous avons déjà décrit ces 2 types de SCI :
Vous retrouverez les chroniques en question sur le blog de conseils de famille
Commençons par le 1er cas :
Stéphane : Dans le cas d’une SCI à l’IR, les associés supportent directement l’imposition de la plus-value réalisée par la société et sont donc imposés sur leurs revenus à hauteur de leur quote-part dans la société.
Dans ce cas, si le bien est revendu 100 000 euros et que son prix de revient était de 50 000 euros. La SCI a dégagé une plus-value de 50 000 euros.
Si l’investisseur possède 50% de la SCI. Il devra imputer 25 000 € de fiscalité sur ses propres impôts.
Olivier : Et si la SCI est imposée à l’IS.
Stéphane : L’imposition est souvent plus importante que dans le cas d’une SCI à l’IR à cause des amortissements pratiqués dans les SCI à l’IS.
Olivier : Et comment se calcule la plus-value de la SCI soumise à l’IS ?
Stéphane : Ici, il s’agit du prix de revente -la valeur nette comptable.
Olivier : Lors d’une vente d’un bien immobilier, en cas de bénéfices, nous sommes d’accord que les associés vont percevoir des dividendes…
Stéphane : C’est exact !
Et trois conditions sont requises pour la distribution des dividendes :
- La disponibilité de la trésorerie
- Le capital social doit entièrement être libéré
- L’AG des associés doit se tenir 6 mois maximum après la clôture des comptes annuels. L’AG doit distribuer les dividendes en respectant les dispositions des statuts de la société.
Olivier : C’est clair mais comment déterminer le montant des dividendes à distribuer ?
Stéphane : Lorsqu’une SCI fait des bénéfices via la vente d’un bien, elle peut distribuer des dividendes à ses actionnaires en contrepartie de leur contribution au capital social, c’est en général, une distribution proportionnelle.
En effet, si l’associé a apporté 40% du capital, il bénéficiera 40 % des dividendes distribuables.
Olivier : La règle de proportionnalité n’est pas obligatoire ?
Stéphane : Pas dans une SCI ! Les statuts de la SCI peuvent prévoir que les actionnaires touchent des dividendes sans tenir compte du nombre d’actions détenu par chacun.
Conseils de Famille – La chronique patrimoine de Sud Radio
Par Olivier Daudé et Stéphane Molère