Les conseils face aux impayés de vos locataires
S’abonner à notre chaîne YouTube : www.conseils-de-famille.com
Ce soir, Antoine, propriétaire d’un appartement à Nice est confronté à des impayés de la part de ses locataires.
Quels conseils pourriez-vous lui donner ?
Stéphane : C’est souvent la plus grande crainte pour un propriétaire qui loue son bien. Mais ce n’est heureusement pas si fréquent que cela.
On estime à moins de 1% le taux d’impayés des loyers en France.
Olivier : Commençons par définir ce qu’est un impayé de loyer, juridiquement un locataire est en impayé dès qu’il n’a pas payé entièrement son loyer à la date prévue par le bail.
Stéphane : Oui, et il existe outre des procédures judiciaires, des procédures intermédiaires à l’amiable.
Olivier : Quels sont les recours dont bénéficient les propriétaires avant d’en arriver à une procédure judiciaire ?
Stéphane : Evidemment, lorsqu’un propriétaire met en location son bien, il doit vérifier la solvabilité et les conditions financières de son locataire.
Olivier : Comme demander des bulletins de salaire ou des avis d’imposition.
Stéphane : Oui, exactement.
Ensuite, en cas de défaut de paiement, le propriétaire doit prendre contact avec son locataire pour tenter de comprendre pourquoi son locataire ne paie pas son loyer.
Il peut lui proposer de mettre en place un échéancier pour régulariser la situation ou si le locataire se trouve dans une situation financière délicate, envisager la résiliation du bail à l’amiable.
Olivier : Si la résiliation amiable est impossible ?
Stéphane : La procédure est la suivante :
Le propriétaire doit envoyer en premier une simple lettre de rappel.
Si celle-ci reste sans effet pendant 15 jours, il enverra à son locataire une mise en demeure de paiement avec LRAR.
Enfin, si l’impayé subsiste, le propriétaire pourra délivrer par huissier un commandement de payer visant la clause résolutoire existant dans le contrat de bail.
Olivier : Oui, cet acte contraint le locataire à régler sa dette dans un délai de 2 mois à compter de la délivrance du commandement.
Mais si malgré les rappels de paiement, le locataire ne paie pas ?
Stéphane : Tout dépend de la situation du propriétaire :
S’il a souscrit une assurance contre les loyers impayés, il doit prendre contact avec son assureur très en amont pour obtenir remboursement des loyers.
L’assureur prendra la plus souvent en main le recouvrement des loyers.
Olivier : Combien coûte une garantie loyers impayés ?
Stéphane : Cela dépend des garanties mis en œuvre mais souvent autour de 3% des loyers perçus.
Olivier : Et comment actionne-t-on la caution d’un garant ?
Stéphane : S’il y a un garant, le propriétaire doit s’adresser à cette personne pour récupérer les loyers impayés. Là aussi, il faut prévenir le garant très en amont.
Olivier : La procédure juridique est donc en tout dernier recours !
Stéphane : Oui, si toutes ces procédures intermédiaires échouent, le propriétaire peut saisir le tribunal d’instance pour tenter de récupérer ses loyers ou pour entamer une procédure d’expulsion.
Le juge pourra prononcer la résiliation du bail qui sera automatique si le bail contient une clause résolutoire et condamner le locataire pour défaut de paiement.
Conseils de Famille – La chronique patrimoine de Sud Radio
Par Olivier Daudé et Stéphane Molère