La renégociation et le rachat de prêt immobilier – Chronique du mercredi 14 octobre 2020


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Conseils de Famille – La chronique patrimoine de Sud Radio Par Olivier Daudé et Stéphane Molère

Olivier : Aujourd’hui encore nous allons répondre à un auditeur de Sud Radio.

Marc est à Paris et nous interroge sur l’intérêt de renégocier son crédit bancaire …

Stéphane : Question de sémantique, mais Marc confond probablement “renégociation” et “rachat de prêt”…

La renégociation consiste à négocier avec sa banque initiale que celle-ci abaisse le taux d’emprunt qui était initialement consenti.

J’ai fait un crédit immobilier avec ma banque …
Mon taux initial était de 2,3%, je demande à ma banque d’abaisser ce taux à 1,5%.

Cette démarche est le plus souvent gratuite et donc, dans ce cas toujours rentable.

N’hésitez donc pas à solliciter votre banque et parfois à vous montrer un peu insistant …

Olivier : Donc si Marc nous pose la question, c’est qu’il parle probablement d’un rachat de prêt.

Stéphane : En effet Olivier, et l’intérêt d’un rachat de prêt est loin d’être systématique, même si, le nouveau taux d‘emprunt est plus faible que le taux initial.

Olivier : Stéphane, il va falloir m’expliquer pourquoi, si le nouveau taux est plus faible, faire un rachat de prêt n’est pas systématiquement intéressant.

Stéphane : Et bien Olivier pour 2 raisons toutes simples :
• La première tient aux frais que ces opérations génèrent.
Ils sont potentiellement les suivants :
• Paiement d’indemnité de remboursement anticipé sur le premier crédit, l’IRA ;
• Le changement de garantie (il faut reprendre une hypothèque ou modifier la garantie auprès de l’organisme de caution mutuel) ;
• Les frais de dossiers bancaires et parfois les frais de courtiers en crédit …

Au total, racheter un crédit peut coûter jusqu’à 3,5 % du montant du crédit, soit 3 500 euros pour un crédit de 100 000 euros.

Olivier : Est-ce à dire que si avant mon rachat, il me restait 100 000 euros de capital restant dû, après mon rachat mon capital restant dû est de 103 500 euros.

Stéphane : Oui Olivier, et cela signifie donc qu’il va falloir de très nombreux mois et une baisse sensible de la mensualité pour que cette opération soit rentable.

Olivier : Je comprends … Et vous évoquiez une seconde raison.

Stéphane : Oui la seconde raison est celle de la garantie emprunteur de l’assurance de prêt.

Entre le premier crédit et son rachat l’emprunteur va avoir pris de l’âge…

Il y a donc une probabilité non nulle que mon assurance emprunteur me coûte alors plus chère que la première, c’est aussi un critère à prendre en considération dans la renégociation de mon crédit !

La seconde assurance emprunteur pourrait donc être plus coûteuse …

Olivier : Donc, en résumé, il faut faire de sérieux calculs avant de procéder à une opération de rachat de crédit.

Stéphane : Oui et surtout être certain de garder le bien dont on a renégocié le crédit suffisamment de temps pour amortir les frais de renégociation.