La fiscalité des revenus BIC – Chronique du vendredi 13 novembre 2020

Olivier :
Ce soir, nous répondons à Jeanne à Albi qui nous demande pourquoi il est si intéressant de louer son appartement en meublé ?

Stéphane :
L’intérêt de la mise en location meublé d’un appartement est essentiellement fiscal …
…Olivier nous avions déjà abordé ce thème.

Olivier :
… dans une chronique que vous pourrez retrouver sur le site de conseils de famille…

Stéphane :
Souvenez-vous olivier, nous évoquions dans cette chronique qu’il y a deux familles de revenus locatifs :

Un appartement loué NU, rapporte des revenus fonciers, dont nous avons déjà décrit les caractéristiques fiscales.
Ce bénéfice est taxé sur la tranche marginale d’imposition à laquelle on ajoute la CSG et la CRDS.

Olivier :
… Donc très largement taxé

Et je me souviens aussi pour le régime BIC il est presque possible de gommer la fiscalité sur les revenus locatifs.

Rappeler et décrivez le nous.

Stéphane :
Le fruit de la location meublée n’est pas le Revenu Foncier, comme en location NU mais le BIC
Bénéfices Industriels et Commerciaux.
Ce régime offre une caractéristique un peu particulière …
Le régime des amortissements.

Olivier :
Expliquez-nous ça

Stéphane :
Dans le régime fiscal correspondant aux revenus fonciers, la base imposable est un bénéfice.

Ce bénéfice est constitué de la différence entre les revenus et les charges foncières.

Les charges correspondent à tout ce qui a été dépensé par le propriétaire pour la gestion et l’entretien de son bien.

Olivier :
Oui et dans le régime BIC, celui de la location meublée ?

Stéphane : Le bénéfice se calcule selon le même principe, mais on y ajoute une charge supplémentaire …

L’amortissement du bien immobilier.

Prenons un exemple :

Imaginons un bien immobilier dont la valeur est de 100 000 euros.

Cet appartement rapporte 5 000 euros par an de loyers.

Avec 1 000 euros par an de charges de gestion et d’entretien …

… Le revenu foncier, génère un bénéfice de 4 000 euros par an …

… En BIC mon bénéfice est de 0.
Je n’ai pas de bénéfice donc pas d’impôts

Olivier :
Et comment cela se fait-il ?

Stéphane :
Et bien, mon appartement de 100 000 euros, je vais l’amortir sur une durée de 25 ans,
Je vais donc passer 4 000 euros de charges par an …
Ce sont des charges comptables, fictives, que je ne décaisse pas …
Associées à mes 1000 euros de charges d’entretien et de gestion …
Les charges globales sont portées à 5 000 euros.

Les charges sont identiques aux revenus, il n’y a donc pas de fiscalité … pendant 25 ans

Olivier :
Donc avec la location meublée, il existe un artifice comptable qui peut me permettre de ne pas payer d’impôts sur mes revenus locatifs …

Stéphane :
Exactement, mais cela ne peut s’organiser seul.
Parlez-en à votre gestionnaire de patrimoine ou à votre comptable.
Ils connaissent bien ces formules qui sont très souvent applicables.