Faut-il détenir les SCPI en direct ou dans un contrat d’assurance vie ? – Chronique du jeudi 12 novembre 2020

Olivier :
Ce soir, nous répondons à Anne à Boulogne qui nous demande s’il est préférable d’acheter des SCPI dans un contrat d’assurance vie ou de les acquérir en direct …

Stéphane :
Question intéressante de Anne.
Et comme d’habitude, il n’y a pas de réponse toute faite, mais comme à chaque fois. Des avantages et des inconvénients pour chacune des options.

Olivier :
Rappelons juste préalablement que les SCPI sont des fonds investis dans l’immobilier qui distribuent des revenus fonciers….

Et examinons donc les deux cas de figures.

1- Je dispose de 50 000 euros et je souhaite acheter des SCPI en direct.

Stéphane :
Si Anne achète 50 000 euros de SCPI, elle bénéficiera de 2 000 euros de revenus par an.
Ces revenus lui seront versés sur son compte courant …
… Mais Anne devra s’acquitter d’une fiscalité…
… Au titre des revenus fonciers perçus.

Probablement importante.

Olivier :
Et si Anne ouvre un contrat d’assurance vie pour y loger ses SCPI ?

Stéphane :
Et bien ce cas de figure présente des avantages et des inconvénients.

Au rang des inconvénients :
Outre le fait qu’il faut trouver un contrat d’assurance vie qui accepte la souscription de SCPI….

… Les revenus des parts de SCPI ne sont pas distribués, mais stockés dans le contrat d’assurance vie.
Les SCPI participent donc à la capitalisation du contrat.
C’est à dire que les revenus restent dans le contrat.

Les SCPI ne peuvent donc plus constituer de revenus complémentaires.

Olivier :
Et pour les avantages ?

Stéphane :
Les avantages sont les suivants :
Comme les SCPI sont encapsulées dans le contrat d’assurance vie ils ne produisent pas de revenus directs, les loyers restent dans le contrat, donc pas de fiscalité …
… Celle-ci sera différée à la sortie des fonds du contrat d’assurance vie.

A noter que la fiscalité appliquée sera une flat tax à 30 % qui est souvent moindre que la fiscalité appliquée aux revenus fonciers perçus en direct.

Autre avantage :
Les SCPI sont beaucoup plus facile à vendre, en fait la compagnie d’assurance à l’obligation d’en assurer la liquidité.
Quelles que soient les conditions de marché …

Olivier :
Intéressant cette option.

Stéphane :
Oui en fait on s’aperçoit que dans ces deux cas de figure les SCPI ne servent pas à la même chose.

Détenues en direct, elles produisent un rendement immédiat et me permette d’en recueillir les revenus.

Détenues dans un contrat d’assurance vie, elles doivent participer à en doper le rendement.

Dernière chose importante …

Il est impossible d’acheter des SCPI à crédit dans un contrat d’assurance vie.