Faire l’achat d’un bien immobilier avec un mineur
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Faire l’achat d’un bien immobilier avec un mineur
Stéphane : Commençons par rappeler ce qu’est un mineur.
Légalement, un mineur est une personne âgée de moins de 18 ans, ne disposant pas de la capacité juridique c’est-à-dire, l’aptitude à avoir des droits et des obligations et à les exercer lui-même.
Olivier : Comme par exemple, agir en justice, conclure un contrat ou obtenir un prêt immobilier.
Stéphane : Le mineur ne peut donc pas obtenir de prêt pour l’acquisition d’un bien immobilier et ce, même avec l’accord de ses parents.
Olivier : Mais alors comment Daniel peut-il envisager l’achat d’un bien immobilier avec son fils ?
Stéphane : Deux choix s’offrent à lui :
- Acheter un bien immobilier via la création d’une SCI
- Ou, sous le régime de l’indivision
Olivier : Commencez par nous expliquer le régime de la SCI
Stéphane : La société civile immobilière permet aux membres d’une même famille de s’associer pour investir dans un bien immobilier.
Olivier : Et d’y associer les enfants mineurs alors que seuls les parents prendront les décisions.
Stéphane : Exactement, le but étant de transmettre un patrimoine à l’enfant qui devient propriétaire au prorata des parts qu’il détient.
Olivier : Dans ce cadre, la SCI peut-elle contracter un crédit immobilier ?
Stéphane : Oui, une jurisprudence de 2000 a admis qu’une SCI pouvait souscrire un prêt immobilier alors que certains de ses associés sont mineurs, sans besoin d’obtenir l’autorisation du juge des tutelles, car l’emprunt est souscrit par la SCI et non par les associés eux-mêmes.
Cependant, je recommande d’inclure une clause de renonciation dans les statuts de la SCI, qui doit être acceptée par l’organisme emprunteur.
Olivier : C’est-à-dire ?
Stéphane : Cette clause permet de limiter la responsabilité des associés mineurs à hauteur de leurs apports.
Olivier : Quels sont les avantages et inconvénients de la SCI ?
Stéphane : Tout d’abord, la SCI permet aux parents de conserver la mainmise sur la gestion du bien immobilier. D’un point de vue fiscal, la SCI permet, en cas de donation de parts sociales aux enfants, de soustraire la valeur du crédit restant dû de la valeur des parts et donc de transmettre le bien à moindre coût.
Olivier : Et qu’en est-il d’un achat en indivision avec des mineurs ?
Stéphane : Cette solution permet d’acheter un bien immobilier à plusieurs en détenant chacun une part du bien.
Ainsi, lors de la conclusion de la vente, il appartient aux parents de définir la part appartenant à chacun et à laquelle il aura droit en cas de revente du bien.
Olivier : L’enfant sera donc coacquéreur du bien.
Quels sont les avantages et inconvénients de cette indivision ?
Stéphane : Au rang des avantages : l’absence de formalités administratives
Au rang des inconvénients : Une quasi-impossibilité d’acquérir le bien à à crédit, notamment pour des problèmes de prise de garantie
La question de la répartition des parts entre indivisaires et l’attention qui doit être portée à une requalification pour donation déguisée.
Enfin, toutes les décisions de gestion du bien devront être prises à l’unanimité.
Conseils de Famille – La chronique patrimoine de Sud Radio
Par Olivier Daudé et Stéphane Molère