En quoi consiste l’investissement en viager ? – Chronique du mercredi 25 novembre 2020

Stéphane :
Le viager répond à une véritable problématique sociétale.
Il permet à des personnes âgées dont les revenus ne sont plus suffisants mais qui possèdent un bien immobilier de matérialiser un capital ou une rente.

A l’inverse, il offre à l’acquéreur un certain nombre d’avantages que nous allons décrire.

Olivier :
En quoi consiste le viager ?

Stéphane :
Le viager consiste à vendre un bien immobilier à un tiers en échange d’un bouquet (une somme d’argent versée au jour de l’acquisition) et du versement d’une rente viagère périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle).

C’est à dire d’une rente qui me sera versée jusqu’à mes derniers jours.

Olivier :
Il y a deux sortes de viagers, libre ou occupé, en quoi consiste cette différence ?

Expliquez-nous …

Stéphane :
Le viager occupé consiste à vendre un bien immobilier mais dont les droits d’usage et d’habitation sont conservés par le vendeur appelé le crédirentier, ce qui signifie que malgré la vente de son bien, il continue à vivre chez lui sans changer ses habitudes tout en percevant une rente à vie et bénéficiant de nombreux avantages.

Olivier :
Justement Stéphane, quels sont les avantages du viager occupé pour le vendeur ?

Stéphane :
Les avantages sont assez nombreux puisque le vendeur perçoit des revenus à vie mais réalise d’importantes économies. En effet, il ne paie plus la taxe foncière, ni les gros travaux et les honoraires du syndic en cas de copropriété. Il doit simplement continuer à payer les charges courantes telles l’eau, électricité et taxe habitation.

Olivier :
Et d’un point de vue fiscal ?

Stéphane :
Sur ce point, l’avantage fiscal concerne le bouquet puisque celui-ci est exonéré d’impôts et la rente bénéficie d’un abattement de 70% à partir de 70 ans. Le paiement des rentes est garanti puisque la vente est signée par acte authentique comprenant un privilège de vendeur avec clause résolutoire.

Olivier :
Qu’en est-il de l’acquéreur ?

Stéphane :
Cet achat est un investissement locatif fiscalement attractif et sécurisé lui offrant une forte rentabilité et lui permet de préparer sa retraite, investir sans augmenter ses impôts et sachant qu’il peut le revendre à tout moment.

Olivier :
C’est bien clair Stéphane mais alors quelles différences avec le viager libre ?

Stéphane :
Toute personne peut acheter ou vendre un viager à la condition d’avoir la capacité juridique d’autant que le viager n’est valable juridiquement qu’à la condition que le décès du vendeur ne soit pas prévisible : l’acquéreur ne doit pas avoir connaissance d’une maladie au moment de la signature de l’acte de vente.

Dans ce cadre juridique, le vendeur perd la jouissance du bien dès la signature de l’acte.

Néanmoins, le vendeur en viager libre bénéficie d’un prix de vente supérieur que le viager occupé et n’est plus redevable de la taxe d’habitation et taxe foncière. En parallèle, l’acheteur n’a pas besoin de souscrire un prêt immobilier et bénéficie de la jouissance immédiate du bien.