En quoi consiste l’achat d’un appartement en nue-propriété ? – Chronique du mercredi 18 novembre 2020

Olivier :
Ce soir, on répond à Gérard à Dax. Gérard s’est vu proposer l’acquisition d’un appartement en nue-propriété. Il demande si c’est réellement intéressant …
En quoi est-ce que ça consiste, d’ailleurs ?

Stéphane :
L’investissement en nue-propriété s’est démocratisé depuis une vingtaine d’années.

Vous savez, nous l’avons déjà défini, que la pleine propriété d’un bien est composée de deux éléments :
La nue-propriété et l’usufruit.

La nue-propriété est en quelque sorte la propriété des murs…
L’usufruit le droit d’en faire usage ou d’en tirer les revenus.

Olivier :
Oui alors par quel mécanisme peut-on acheter de la nue-propriété, et à quoi ça sert ?

Stéphane :
Il faut faire un peu d’histoire. Jusqu’à la fin des années 70, les logements sociaux étaient cantonnés à la périphérie des grandes villes.

Peu à peu, les toutes les villes ont eu de plus en plus de pression pour développer leurs parcs de logements sociaux.

Mais comment avec un immobilier si cher et des loyers modérés, les sociétés HLM pouvaient-elles équilibrer leurs comptes ?

La solution est arrivée il y a une vingtaine d’années par un opérateur qui a trouvé la solution… démembrer ces appartements.

Olivier :
Alors comment est-ce que ça fonctionne ?

Stéphane :
Et bien l’opérateur achète des immeubles et revend l’usufruit (c’est à dire le droit d’usage) à des bailleurs sociaux, généralement pour 17 ans …
Et la nue-propriété à des investisseurs privés.

Olivier :
Et quel intérêt pour chacune des parties ?

Stéphane :
L’office HLM va acheter 17 années d’usufruit pour environ 40% de la valeur du bien…
De cette façon, les loyers perçus vont lui permettre de financer l’acquisition de cet usufruit.

Olivier :
Et qui achète la nue-propriété ?

Stéphane :
Dans notre exemple, c’est Gérard qui va acquérir la nue-propriété. Le fonctionnement est le suivant :
Imaginons un appartement dont la valeur est de 200 000 euros.
L’usufruit acheté par le bailleur social à pour valeur : 80 000 euros.
La nue-propriété de cet appartement est donc de 120 000 euros.
Gérard va donc acquérir un appartement pour 60 % de sa valeur…
Évidemment, il n’aura pas de loyers, mais pas non plus de charges pendant 17 ans.
En fait la valeur d’acquisition de l’appartement est la valeur de la pleine propriété déduction faite de la valeur actualisée des 17 années de loyers qu’il n’aura pas perçu.
Et la valeur de l’appartement va s’apprécier au fur et à mesure que le temps va passer et que la durée de l’usufruit diminue.

Olivier :
À quel type d’investisseurs ce type d’acquisition est-il destiné ?

Stéphane :
Cela peut présenter un intérêt pour 3 types d’investisseurs :
• Ceux qui ont envie d’acquérir de l’immobilier et qui n’ont pas envie d’en gérer la location ;
• Ceux qui payent l’IFI car le détenteur de l’appartement en nue-propriété ne rentre pas l’appartement dans sa base de calcul IFI.
• Ceux qui ont une importante TMI.