Comprendre l’investissement en Loi Malraux – Chronique du vendredi 25 décembre 2020

Olivier : Emmanuel à Montélimar souhaite réduire sa fiscalité en investissant dans un bien immobilier loi Malraux

Qu’en pensez-vous ?

Stéphane :

Il y a 2 semaines, nous avons parlé des critères d’investissements en Monuments Historiques qui permet depuis plus de 150 ans aux français qui participent à la restauration du patrimoine de défiscaliser une part importante de leurs investissements.
La loi Malraux date du 4 août 1962 et vient compléter cette législation sur la protection du patrimoine historique français.

Olivier :
Oui, l’objectif étant la préservation et la mise en valeur du patrimoine de la France.

Stéphane :
Oui, exactement, il s’agit d’une loi facilitant la restauration immobilière d’anciens biens et immeubles permettant des réductions d’impôts. La loi Malraux permet un investissement immobilier dans l’ancien avec certains avantages fiscaux.

Olivier :
Et, qui peut bénéficier de la loi Malraux ?

Stéphane :
La loi Malraux s’adresse aux contribuables domiciliés fiscalement en France, acquérant ou possédant un bien immobilier et qui souhaitent entreprendre des travaux de restauration et rénovation.

Mais les conditions sont particulièrement strictes et concernent outre le bien immobilier également les travaux réalisés en vue de la rénovation.

Olivier :
Expliquez-nous.

Stéphane :
Le premier critère est lié au bien immobilier et plus spécifiquement la zone géographique :
• Le bien doit être situé dans une zone définie comme étant un quartier de patrimoine architectural.

Concernant les travaux :

• L’immeuble doit faire l’objet d’une restauration complète.
• Les travaux doivent être autorisés par le Préfet et validés par l’architecte des bâtiments de France.
• L’immeuble doit être rénové en vue de la location à usage d’habitation et en résidence principale uniquement.
• Obligation de location nue pendant 9 ans à compter de la rénovation et dans les 12 mois suivants l’achèvement des travaux.

Olivier :
Quels sont maintenant les avantages du dispositif Malraux ?

Stéphane :
Tout d’abord, le dispositif Malraux permet d’investir dans l’immobilier ancien avec un avantage fiscal, permettant ainsi une réduction d’impôts sur le revenu entre 22 et 30% du montant des travaux selon la localisation du bien.

De plus, la réduction d’impôts n’est pas prise en compte pour le calcul du plafonnement des niches fiscales.
Elle est toutefois plafonnée à 400 000 € pour une période de 4 années consécutives.

Enfin, il n’existe pas de contrainte de loyers plafonnés ou de ressources du locataire.

Olivier :
Et quels sont les inconvénients ?

Stéphane :
1- Travaux inclus ces biens reviennent très chers.
Ils seront donc difficiles à revendre pour leurs prix d’acquisition.
Il faut donc prévoir de les détenir pour une période très longue (probablement plus que les 9 années de détention minimum prévue par la loi).

2- Comme leur prix de revient est élevé leur rendement locatif sera faible.

Olivier :
Que pourriez-vous conseiller à Alice ?

Stéphane :
Un peu comme pour les biens acquis en MH il ne faut pas se focaliser uniquement sur le bénéfice fiscal de l’opération.

Il faut avant tout trouver sa motivation dans le fait de détenir, à terme, un bien d’exception que l’on va conserver en patrimoine.