Comment calculer le rendement locatif d’un bien ? – Chronique du vendredi 4 décembre 2020
Olivier : Ce soir Samuel, qui souhaite investir dans un bien immobilier vous demande comment calculer le rendement locatif du bien ?
Stéphane : Le rendement locatif est un indicateur clé de l’investissement immobilier. Il est primordial pour Samuel comme pour tout investisseur qui souhaite acheter un appartement en vue de le louer d’avoir une base de comparaison solide entre ses différentes options.
Olivier : Mais alors qu’est-ce que le rendement locatif ?
Stéphane : Le rendement locatif permet de déterminer le ratio entre la part des revenus locatifs annuels et le montant investi.
Mais allons distinguer 3 types de rendement différents :
• Le rendement locatif brut
• Le rendement locatif net
• Le rendement locatif net fiscal
Olivier : Alors comment définir le rendement locatif brut ?
Stéphane : Celui ci-est déjà un premier indicateur.
C’est le montant des revenus locatifs attendus, rapportés à la valeur du bien.
Si Samuel pense pouvoir percevoir 5 000 euros de loyers par an et que son bien immobilier vaut 100 000 € mon rendement locatif brut sera de 5%
Olivier : Alors comment définir le rendement locatif net ?
Stéphane : Celui-ci est un peu plus complexe à calculer …Mais tout aussi important.
Il s’agit de retrancher les charges des revenus, à minima …
• Charges de gestion locative
• Taxe foncière
• Charges de syndic
Mais idéalement aussi …
• Estimer la carence locative
• Ajouter les frais de notaires au prix d’acquisition …
L’important est d’être exhaustif mais aussi d’utiliser toujours la même base de calcul pour comparer des éléments identiques.
Dans notre exemple, si Samuel pense pouvoir percevoir 5 000 euros de loyers bruts par an,
Mais qu’il a 1000 euros de charges,
Il lui reste 4 000 euros de revenus nets.
Si son bien immobilier vaut 100 000 € son rendement locatif net sera de 4 %.
Olivier : Et le rendement locatif net fiscal ?
Stéphane :
Celui-ci prend en compte la fiscalité de l’opération
• L’éventuelle défiscalisation
• Le mode d’intégration de ces revenus dans l’assiette fiscale
• L’éventuel amortissement de l’immeuble
• L’incidence des travaux
• La fiscalité à l’IFI
• Celle de la plus-value sur la revente …
Si Samuel pense pouvoir percevoir 4 000 euros de loyers nets par an,
Mais qu’il a 1500 euros de fiscalité / an relative à l’opération,
Il lui reste 2 500 euros de revenu net fiscal.
Si son bien immobilier vaut 100 000 € mon rendement locatif net fiscal sera plus que 2,5 %
L’incidence fiscale de l’immobilier locatif est souvent primordiale.
D’autant qu’il y a des produits immobiliers qui produisent peu de charges et peu de fiscalité.
Olivier : C’est beaucoup de paramètres …
Stéphane :
Les produits à forts rendement locatifs bruts nécessitent souvent
• Un gros entretien
• Des travaux
• Des frais de gestion élevés
• Et vont souvent générer une forte fiscalité
Il ne faut jamais s’arrêter au simple rendement locatif brut !
Et faire très attention à la dimension fiscale de l’investissement.