C’est quoi un bail commercial ?

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C’est quoi un bail commercial ?

Aujourd’hui, nous allons parler « Immobilier » et plus particulièrement de l’investissement en résidences services avec bail commercial.

Pour développer ce sujet, nous recevons notre invité Julien Bey.

Julien : Bonjour Olivier, Bonjour Stéphane

Olivier : Julien, je rappelle que vous êtes directeur général de Domitys Invest, le principal acteur de l’investissement en résidence services seniors en France.

1ère question si vous le voulez bien : comment définir le bail commercial dans un investissement en résidence services.

Julien : Il s’agit tout simplement du contrat de location signé entre l’investisseur et l’exploitant professionnel qui gère la résidence services.

Ce dernier devient le locataire du logement qu’il peut ensuite sous louer à ses résidents Séniors, étudiants ou Touristes selon le type de résidence.

Olivier : Je suppose qu’il y a quelques subtilités à connaître par rapport un bail « classique »

Julien : En effet, l’une des principales différences est que le bail commercial permet une grande souplesse dans la rédaction des conditions particulières de location.

Il est notamment possible de décider d’une répartition spécifique des charges de copropriété courantes entre l’investisseur et l’exploitant, de l’entretien du logement ou encore des conditions de revalorisation des loyers.

De plus, il n’y a pas d’encadrement des loyers, ils sont fixés librement entre l’exploitant et l’investisseur.

Olivier : Et quoi d’autre ? 

Julien : Le bail commercial permet de libérer des contraintes de location et de gestion puisque l’exploitant est le locataire que le logement soit occupé ou non.

De plus, le bail commercial permet à l’exploitant de renoncer à sa faculté de résiliation périodique tous les 3 ans.

Il est donc possible de partir sur des baux de base avec une durée ferme très longue jusqu’à 12 ans.

Olivier : Des inconvénients peut être ?

Julien : Je dirais que comme dans tout investissement il y a des contreparties.

Le bail commercial permet de sécuriser fortement et durablement l’investisseur, en revanche il est très difficile voire quasi impossible de récupérer son bien pour un usage personnel avant le terme du bail.

En revanche, il est possible de le transférer à un nouvel investisseur en cas de revente.

Olivier : D’autres points de vigilance ? 

Stéphane : Le principal point de vigilance est qu’il faut s’assurer que les engagements de location pris par l’exploitant correspondent à une réalité économique.

Le bail commercial n’est pas une assurance tous risques et les promesses n’engagent que ceux qui y croient.

Il est impératif que l’exploitant dispose de l’expertise et des moyens financiers pour développer l’activité nécessaire afin qu’ils puissent tenir ces engagements.

Il faut donc bien choisir l’exploitant pour éviter les écueils.

 

Conseils de Famille – La chronique patrimoine de Sud Radio
Par Olivier Daudé et Stéphane Molère