Est-il intéressant de créer une SCI lors de l’acquisition d’une résidence principale ? – Chronique du lundi 19 octobre 2020

Olivier : Jean-Jacques à Nîmes, nous demande s’il est intéressant de créer une SCI lors de l’achat d’une résidence principale …

Stéphane : Comme souvent, Olivier, je vous répondrai qu’il n’y a pas de réponse toute faite.

Olivier : Stéphane, qu’est-ce que c’est au juste une SCI ?

Stéphane : La SCI, Olivier, c’est une Société Civile Immobilière, une forme toute simple de société qui permet d’acquérir, le plus souvent dans un cadre familial, un bien immobilier, d’en partager la jouissance et les coûts.

Olivier : Et dans quel cadre doit-on créer une SCI ?

Stéphane : La création d’une SCI répond essentiellement à 2 objectifs :
1- Organiser sa transmission ;
2- Protéger son conjoint survivant.

En fait, une SCI a peu d’utilité en dehors de couvrir ces 2 besoins.

Olivier : Et comment se sert-on d’une SCI pour organiser sa succession ?

Stéphane : En fait dans ce cadre la SCI va avoir une utilité comptable. Je m’explique :
Si j’achète avec une SCI un bien immobilier qui vaut 100 000 euros …
… Avec un crédit de 100 000 euros …

La valeur d’actif de ma SCI (le bien immobilier) a la même valeur que le passif de ma SCI (le crédit).

La valeur comptable de ma SCI est donc nulle…

Je peux donc transmettre mes parts de SCI à mes ayants droits avec des frais de transmission très faibles.

La SCI a donc un intérêt successoral essentiellement si les biens sont acquis à crédit.

Olivier : Et le second intérêt de la SCI ?

Stéphane : Il est donc de protéger mon conjoint survivant.
La SCI peut permettre à deux époux qui le souhaitent que la gestion de la SCI soit conservée par l’époux survivant, après le décès de l’un d’eux. …
… Les deux époux sont gérants.
Au décès de l’un d’eux, le second demeure seul gérant. Les enfants ne sont pas privés des parts qui leur reviennent par la succession mais seulement de la gestion.

Olivier : Donc, si j’ai bien compris, les enfants héritent des parts de la SCI mais la jouissance de la SCI est conservée, elle, par le conjoint survivant ?
Stéphane : Pas exactement la jouissance. C’est plus précisément la gestion qui est conservée par le conjoint survivant …
… Mais un montage tout simple permet de laisser l’usufruit au conjoint survivant …
Ce qui est le but ultime de la protection du conjoint survivant …
… question de bon sens !